Написано Marina A., 13 мая 2021
Покупка недвижимости во Франции строго регламентируется и осуществляется под контролем специалистов: риелтора и нотариуса.
Покупка недвижимости во Франции, как и во многих других станах является одним из самых надёжных способов инвестирования. Надо сказать, что он является одним из приотритетных для французов, чтобы обеспечить пассивный доход, снизить налоги в случае аренды жилья или иметь крышу над головой, которая может быть передана будущему поколению.
Если вы решили купить недвижимость во Франции, то вам стоит ознакомиться с рядом правил и ограничений, так как процедура покупки любого вида жилья, включая земельные участки, во Франции строго регулируется.
С юридической точки зрения, основным преимуществом покупки недвижимости во Франции является защита покупателя. Однако, даже если вы нашли объект для покупки самостоятельно и собираетесь покупать его напрямую у собственника, настоятельно рекомендуется воспользоваться услугами риэлтора и нотариуса.
Итак основные этапы для покупки недвижимости во Франции
Прежде чем выходить в интернет или идти в первое агентство недвижимости, необходимо определить бюджет на покупку и составить план финансирования. Для этого необходимо учесть сумму ваших накоплений (если такие имеются), определить сумму займа или кредита на покупку (бюджет) и определить стабильность вашего положения
Как правило, финансирование нежвижимости во Франции основано на трех источниках :
Как только вы определились с финансовой частью, можно приступать к поиску интересующей недвижимости. Это можно сделать различными способами: c помощью объявлений, через риэлтора (agent immobilier), через частную продажу недвижимости (vente privé d’immobilier) или через знакомых.
Вы также должны определить, для каких целей будет совершаться покупка. Если жильё приобретается для последующей сдачи в аренду, необходимо уточнить наиболее выгодный географический район. В зависимости от цели, основные требования к недвижимости будут различными.
Поиск недвижимости также подразумевает посещение и просмотр объектов.
Посещая дом или квартиру, рекомендуется поинтересоваться стоимостью обслуживания недвижимости и результаты диагностики (земельный и жилищный налоги, размер коммунальных платежей, параметры энергопотребления). Не стесняйтесь по интересоваться, когда последний раз в доме проводился капитальный ремонт и какие решения принимались на ассамблее жильцов.
Перед тем, как сделать предложение о покупке, вы уже можете попросить свой банк рассчитать сумму кредита, эта операция вас ни к чему не обяжет. Для сравнения ставок на недвижимость желательно обратиться в несколько банков. Расчет суммы кредита и процентов также можно выполнить онлайн.
Когда покупатель останавливает свой выбор на 1-2 объектах, на этом этапе он может сделать продавцу предложение о покупке (offre d’achat) с указанием своей цены за недвижимость. При покупке недвижимости торг уместен всегда. Поэтому рекомендуется проверить цену продажи и, возможно, пересмотреть ее пределах 10%, например в зависимости от выполняемых работ.
Предложение о покупке существует в устной и письменной форме. Письменная оферта имеет юридическую силу. Твердое и безоговорочное предложение о покупке берет на себя тот, кто его оформляет. Это предложение о покупке может быть ограничено по времени по желанию покупателя, чтобы не зависеть слишком долго от плана покупки.
Продавец, ответивший письменным согласием на письменное предложение не может выйти из сделки, даже в случае получения более выгодного предложения.
Оферта в письменном виде должна быть составлена на французском языке, с указанием имени и адреса покупателя, адреса и краткого описания недвижимости, имени продавца, предлагаемой цены и срока в который продавец должен дать ответ. Образец можно найти в интернете.
Если продавец принимает предложение о покупке, у покупателя есть 30 дней, чтобы найти ссуду, соответствующую условиям предварительного контракта. Можно продлить его до 45 дней, учитывая, что банкам может потребоваться два месяца, чтобы ответить на запрос о кредите. Настоятельно рекомендуется добавить в договор купли-продажи (promesse de vente) положение, которое приостанавливает заключение договора (une clause suspensive). В нем например может оговариваться, что продажа происходит при условии одобрения кредита.
Для обеспечения подписи договора купли-продажи все транзакции должны проходить через нотариуса. Продавец и покупатель могут воспользоваться услугами своего нотариуса без каких-либо дополнительных для покупателя затрат.
Следующий этап – связаться с вашим банком и получить кредит на недвижимость (crédit immobilier), который будет связана с актом купли-продажи собственности. Если продажа сорвется, кредит больше не может быть выдан или использован для других проектов. В ипотеке может быть отказано, если определенные условия не выполняются: например, в случае коэффициента долга более 33%, чрезмерной задолженностью или профессиональной ситуацией, которая не гарантирована с течением времени ( временный контракт CDD, interim).
Кроме того, банки во Франции больше не предоставляют ссуды без ипотечного страхования (assurance-crédit immobilier). Его можно получить в банке, который выдает кредит, но также можно получить в других учреждениях по более выгодной цене. Эта ипотечная страховка предусматривает возмещение в случае серьезной болезни, потери трудоспособности или увольнения.
Договор купли-продажи (acte de vente) подписывается у нотариуса, именно он созывает обе стороны для подписания. Он тщательно проверяет информацию, касающуюся заемщика, например, соотношение его долгов. Нотариальные сборы составляют 7,5% от цены продажи. Это дополнительные расходы, о которых покупателю не следует забывать при составлении бюджета. После прочтения договора продавец, покупатель и агент по недвижимости, подписывают акт купли-продажи.
В заключении мы советуем быть бдительными на всех этапах особенно при составления планирования финансирования, так как это имеет решающее значение для успеха покупки. Кредитное моделирование лучше провести как можно раньше, чтобы избежать болезненных выводов, таких как невозможность финансирования недвижимости мечты.
Не забывайте о конкуренции, так как некоторые банки предлагают более интересные процентные ставки, чем другие, так же как и страхование заемщика.
Об авторе:
Вторник, 23 апреля 2024
